Nachdem Sie sich für den Verkauf einer Immobilie entschieden haben und entweder selber oder mit Hilfe eines Maklers den richtigen Käufer gefunden haben, geht es nun darum, den eigentlichen Verkauf abzuwickeln. Auch hier ist es wertvoll, auf die Hilfe eines Immobilienprofis zählen zu können, denn dieser kennt die gesamten Abläufe und sorgt dafür, dass Sie als Eigentümer bzw. Verkäufer nur noch beim Notar die Unterschrift unter den Kaufvertrag setzen können.

Bis es soweit ist, sind neben dem Kaufpreis verschiedene weitere Punkte zu regeln, zum Beispiel:

• Personalien der Käuferschaft (kauft eine Einzelperson, ein Ehepaar zusammen oder allenfalls eine juristische Person z. B. AG oder GmbH)
• Anzahlung, Zahlungstermin für den Restkaufpreis
• Festlegung des Übergangs von Nutzen/Schaden (ab wann kann der neue Eigentümer die Liegenschaft benutzen, bzw. wer haftet bis zu welchem Datum für die Liegenschaft)
• Zustand der Liegenschaft bei der übergabe (nur gereinigt oder z. B. noch vorgängig zu erfüllende Reparaturarbeiten)
• Kontrolle der Niederspannungsinstallationen

Diese Punkte werden oft zuerst in einer Reservationsvereinbarung festgehalten und von den Parteien unterzeichnet. Auf dieser Basis wird dann der beauftragte Notar den Entwurf des Kaufvertrages erstellen. Darin sind weitere notwendige Punkte geregelt. Der Entwurf des Kaufvertrages, heute oft ein 15 bis 20 Seiten starkes Werk, dient auch der finanzierenden Bank für die Erstellung des unwiderruflichen Zahlungsversprechens. Dieses garantiert die Bezahlung des Kaufpreises und ist somit wichtiger Bestandteil in der Abwicklung des Kaufes.

Sämtliche Vereinbarungen zwischen Käufer- und Verkäuferschaft, welche in der einfach schriftlichen Reservationsvereinbarung getroffen wurden, lassen sich bei einem Streit nicht durchsetzen und sind allenfalls nur als Beweis für allfällige Schadenersatzforderungen dienlich. Erst der durch den Notar öffentlich beurkundete Kaufvertag und der damit verbundene Eintrag im Grundbuch sind die Grundlage für den definitiven Eigentumsübergang und damit für einen erfolgreichen Liegenschaftsverkauf absolut notwendig. Deshalb hat der Satz «verkauft ist erst, wenn wir beim Notar aus dem Büro gehen» noch immer Gültigkeit.

Wahl des Notars
Bei der Wahl des Notars sind Sie frei, es muss jedoch ein Notar sein, der im Register der Urkundspersonen des Kantons Aargau eingetragen ist. Wenn Sie keinen Notar kennen, empfiehlt Ihnen Ihr Makler mit Sicherheit einen guten Partner für diesen wichtigen Teil der Verkaufsabwicklung. Verlassen Sie sich auch auf Empfehlungen aus Ihrem Bekanntenkreis. Aus fachlicher Sicht ist jeder Notar in der Lage, den Vertrag korrekt zu erfassen und beim Grundbuch anzumelden. Unterschiede gibt es aber je nach Notariatsbüro, in welcher Zeit ein Auftrag abgewickelt werden kann. Einzelne Notare liefern Ihnen den Vertragsentwurf (wenn alle Grundlagen vorliegen) innert 24 Stunden, andere erst innert Wochen.

Was kostet der Notar?
Die Kosten eines Kaufvertrages betragen als Faustregel rund 1% des Verkaufspreises. Darin enthalten sind bereits die Kosten für den Grundbucheintrag, welche der Notar vorausbezahlt und Ihnen dann weiterverrechnet. Wird also eine Liegenschaft für 500'000 Franken verkauft, so betragen die sogenannten Handänderungskosten (Notariats- und Grundbuchkosten) rund 5000 Franken. Diese Tarife sind kantonal geregelt, das heisst, diese Kosten sind bei allen Notaren in etwa gleich. Die Kosten der Handänderung werden oft zwischen Käufer- und Verkäuferschaft geteilt, dies kann aber von Fall zu Fall ausgehandelt werden.

Weitere Kosten
Nebst den erwähnten Handänderungskosten können folgende weitere Kosten entstehen:

• für Verkäuferschaft:
  Kosten Makler
  Liegenschaftsgewinnsteuer
• für Käuferschaft:
  Kosten für neuen Schuldbrief / Anpassung Schuldbrief

Die Liegenschaftsgewinnsteuer berechnet sich auf Grund der Differenz zwischen ursprünglichem Kaufpreis und dem effektiv erzielten Verkaufspreis, wobei auch gewisse Investitionen noch abgezogen oder natürliche Personen die Anlagekosten nach einer Besitzesdauer von über zehn Jahren auch pauschal geltend machen können. Oft lohnt sich hier der Beizug einer Fachperson im Steuerrecht.

Für die Finanzierung durch eine Bank braucht es als Sicherheit für die gewährte Hypothek einen Schuldbrief. Ist dieser vorhanden und genügend hoch, so entstehen keine weiteren Kosten. Muss dieser neu errichtet oder erhöht werden, so entstehen Kosten, welche vollumfänglich zu Lasten der Käuferschaft gehen. Hier kann Sie sowohl der Makler als auch der Notar beraten.

Quelle: Wynentaler Blatt, 2017